Verkauf einer Zürcher Immobiliengesellschaft bei ausländischem Aktionariat

Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer auf Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen an solchen ergeben. Der Handänderung an Grundstücken sind Rechtsgeschäfte gleichgestellt, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Handänderung wirken (§ 216 StG Kt. ZH).

Der Verkauf von einer Immobiliengesellschaft mit Zürcher Grundbesitz löst somit grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer aus. Besteht das Aktionariat der Immobiliengesellschaft aus einer Gesellschaft im Ausland, sind jedoch die Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen mitzuberücksichtigen.

Wird die zu veräussernde Immobiliengesellschaft z.B. durch eine Gesellschaft in Deutschland gehalten, sind die Regeln gemäss Art. 13 Abs. 1 DBA CH-D sowie Art. 6 Abs. 2 DBA CH-D einschlägig. Eine auf die Veräusserung von Immobiliengesellschaften gerichtete Spezialbestimmung analog Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen, welche eine Besteuerung in der Schweiz ermöglichen würde, kennt das Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz – Deutschland nicht.

Gemäss Äusserungen des Steueramtes der Stadt Zürich sollen dabei die Bestimmungen nach Art. 6 Abs. 2 DBA CH-D nach neuer Praxis ausreichend sein, um auch eine wirtschaftliche Handänderung bei der Veräusserung von Aktien einer Immobiliengesellschaft unter Art. 13 Art. 1 DBA CH-D zu fassen und somit den Wertzuwachs im Kanton Zürich mit der Grundstückgewinnsteuer zu besteuern. Eine dem OECD-Musterabkommen nachgebildete Spezialklausel für Immobiliengesellschaften sei hierfür nicht notwendig.

In der Praxis sind daher solche Konstellationen unbedingt vorgängig mit den zuständigen Steuerämtern abzusprechen und im Rahmen von Steuerrulings festzuhalten.