MWST-Pflicht durch Parkplatzvermietung
Im Grundsatz ist die Immobilienvermietung eine ausgenommene Leistung im Sinne der Mehrwertsteuer. Ausdrücklich steuerbar ist jedoch die Vermietung von Parkplätzen. Sofern lediglich ausgenommene Leistungen (z.B. Vermietung von Wohnliegenschaften) oder steuerbare Leistungen von weniger als CHF 100'000 erwirtschaftet werden, ist ein Unternehmen von der Mehrwertsteuerpflicht befreit.
Sobald die steuerbaren Umsätze die Grenze von CHF 100'000 pro Unternehmen überschritten haben, hat sich dieses auf das darauffolgende Jahr unaufgefordert im Mehrwertsteuerregister zu registrieren. Bei einem grossen Immobilienportfolio ist es deshalb wichtig, dass diese Umsatzgrenze von CHF 100'000 aus steuerbaren Leistungen jährlich überprüft wird.
Die Umsatzgrenze von CHF 100'000 könnte beispielsweise durch steuerbare Leistungen wie Vermietung von Parkplätzen an externe Mieter, Schlüsselgelder oder auch Weiterverrechnung von Mieterausbauten (sofern mit Einmalzahlung abgegolten) überschritten werden.
Bei der Vermietung von Parkplätzen kann die Vermietung jedoch auch als Nebenleistung zum Hauptmietvertrag der Immobilie behandelt werden. Somit teilt die Vermietung des Parkplatzes das mehrwertsteuerliche Schicksal der Immobilienvermietung. Dabei muss der Mieter der Immobilie und der Mieter des Parkplatzes jedoch identisch sein. Wird ein Parkplatz aber an einen externen Mieter vermietet, stellt dies eine eigenständige steuerbare Leistung dar.
Bei grossen Immobilienportfolios werden die Verwaltungstätigkeiten oftmals an verschiedene externe Dienstleister ausgegliedert. Da das Steuersubjekt jedoch das Unternehmen als Ganzes ist (beispielsweise eine Immobiliengesellschaft oder ein Anlagefonds), ist für die Überprüfung der Umsatzgrenze von CHF 100'000 jeweils das ganze Portfolio zu betrachten. Insofern ist es wichtig, dass eine Mehrwertsteuerpflicht über das ganze Immobilienportfolio jährlich überprüft wird. Durch die unterschiedlichen und aufgeteilten Verantwortlichkeiten wird diese jährliche Überprüfung erschwert bzw. geht bei einem stetig wachsenden Immobilienportfolio häufig unter.
Wurde die Überprüfung vernachlässigt und die Mehrwertsteuerpflicht zu spät entdeckt bzw. gemeldet, wird die ESTV die letzten 5 Jahre (Verjährungsfrist) überprüfen. Sodann wird die Mehrwertsteuer mit einem Zins von zurzeit 4 % nachbelastet. Wurde die Meldung absichtlich unterlassen, ist zusätzlich ein Steuerstrafverfahren nicht auszuschliessen.
Da es sich bei den Mietern, insbesondere von Parkplätzen, öfters um Privatpersonen handelt, kann die Mehrwertsteuer oftmals nicht mehr nachträglich an die Mieter überwälzt werden. Entsprechend bleibt der Vermieter bis zur nächstmöglichen Vertragsanpassung auf der Mehrwertsteuer sitzen. Bei mehrwertsteuerpflichtigen Mietern wird die Überwälzung regelmässig akzeptiert, da diese Mieter die Mehrwertsteuer wiederum als Vorsteuer abziehen können.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Überprüfung der Mehrwertsteuerpflicht oder Registrierung im Schweizer Mehrwertsteuerregister sowie bei weiteren Fragen rund um die Mehrwertsteuer.
