Grundstückgewinnsteuer Zürich: Verkehrswert vor 20 Jahren und Verlustverrechnung

Verfügt eine Gesellschaft über Betriebsverluste, stellt sich die Frage, ob diese Betriebsverluste mit dem Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften verrechnet werden können.

Die Anrechnung eines Verlusts an einen ausserordentlichen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften ist grundsätzlich möglich (wobei in einem ersten Schritt der Verlust mit dem ordentlichen Betriebsgewinn zu verrechnen ist). Im Falle eines ausserordentlichen Gewinnes aus dem Verkauf von Liegenschaften wird der verbleibende Verlust zuerst mit den wiedereingebrachten Abschreibungen (Differenz Anschaffungswert – Buchwert) und erst im zweiten Schritt mit dem Wertzuwachsgewinn (Differenz Buchwert – Verkaufspreis), welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, verrechnet.

Werden Grundstücke länger als 20 Jahre gehalten, kann anstelle des historischen Anschaffungswertes der Verkehrswert vor 20 Jahren herangezogen werden. Der Wertzuwachs zwischen dem historischen Anschaffungswert und dem Verkehrswert vor 20 Jahren wird dadurch nicht besteuert, weshalb man diesbezüglich von einer gesetzlich vorgesehenen Besteuerungslücke spricht.

Beim Wertzuwachsgewinn ist für die Verlustverrechnung jedoch auch der Teil des Gewinns zu berücksichtigen, der aufgrund des Verkehrswertes vor 20 Jahren nicht von der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird. Nach Praxis des Kantons Zürich wird dabei der Betriebsverlust zuerst mit dem Gewinn verrechnet, welcher aufgrund der Besteuerungslücke (bei der Geltendmachung des Verkehrswertes vor 20 Jahren) grundsätzlich freizustellen ist. Es wird folglich in die Besteuerungslücke „eingegriffen“ bzw. der Verlust wird mit der eigentlich steuerfreien Differenz zwischen dem historischen Anschaffungswert und dem Verkehrswert vor 20 Jahren verrechnet.

Bei der Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich im Kanton Zürich allerdings um eine „Kann-Vorschrift“. Entsprechend kann der Steuerpflichtige auf die Verlustverrechnung verzichten, um weiterhin von der Besteuerungslücke zu profitieren. Ein Verzicht ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Betriebsverlust zukünftig mit steuerbaren Gewinnen verrechnet werden kann. In interkantonalen Verhältnissen besteht hingegen grundsätzlich kein Wahlrecht.

Eine sorgfältige Analyse der gegebenen steuerrechtlichen Möglichkeiten ist im Einzelfall unabdinglich, will man von den steuerplanerischen Möglichkeiten profitieren.