Gewerbsmässige Liegenschaftenhändler - Privilegierte Besteuerung von Liquidationsgewinnen

Bei der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit wird unter der Voraussetzung gewisser Faktoren die Summe, der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven (Liquidationsgewinn), getrennt vom übrigen Einkommen privilegiert besteuert.

Damit von dieser steuerlichen Privilegierung Gebrauch gemacht werden kann, muss die selbstständige Erwerbstätigkeit nach dem 55. Lebensjahr oder infolge Invalidität definitiv aufgegeben werden. Eine gleichzeitige oder nachträgliche Aufnahme einer unselbstständigen Erwerbtätigkeit ist weiterhin möglich.

Lange wurde insbesondere von der ESTV die Meinung vertreten, dass sich ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler nicht auf die Privilegierung berufen kann. Dies aufgrund der Tatsache, dass ein Liegenschaftenhändler seine selbständige Erwerbstätigkeit gar nie aufgeben kann – also weder durch Verkauf noch durch Überführung der Liegenschaften ins Privatvermögen. Besteht doch die Möglichkeit, dass man nach der Veräusserung der letzten Liegenschaft später wieder Liegenschaften erwirbt.

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung stützt diese Auffassung nicht. In der Praxis können gewerbsmässige Liegenschaftenhändler somit neu ebenfalls von der privilegierten Besteuerung des Liquidationsgewinns profitieren. Neben der Geltendmachung der privilegierten Liquidationsbesteuerung beim Verkauf der letzten Liegenschaft im Geschäftsvermögen, ist die Anwendung der Privilegierung auch bei der Überführung von Liegenschaften vom Geschäfts- ins Privatvermögen unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Eine sorgfältige Planung der Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit und die Prüfung der Spezialitäten des Liegenschaftskantons sind unabdinglich, um von diesen steuerplanerischen Instrumenten optimal zu profitieren.