Finanzierung von Immobiliengesellschaften - Einbringung von Darlehen oder Eigenkapital?

Immobiliengesellschaften sind in der Regel mit beträchtlichen Investitionssummen konfrontiert, bei welchen (gemäss den steuerlichen Voraussetzungen) ein hoher Anteil an Eigenkapital aufgebracht werden muss. Regelmässig wird in der Praxis bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen die Emissionsabgabe einfach in Kauf genommen, ohne dass dabei alternative (gleichwertige) Finanzierungsmöglichkeiten geprüft würden. Konkret kann beispielsweise die Emissionsabgabe optimiert werden, indem eine Gesellschaft mit Fremdkapital statt mit Eigenkapital finanziert wird (z.B. mit einem Darlehen des Aktionärs).

Bei einer solchen (hohen) Fremdfinanzierung kommt häufig auch die Thematik des verdeckten Eigenkapitals gemäss Kreisschreiben ESTV Nr. 6 zur Sprache. Sofern nämlich das ausgewiesene Fremdkapital das steuerlich zulässige Fremdkapital übersteigt, qualifiziert der übersteigende Betrag, welcher direkt oder indirekt vom Aktionär stammt, als verdecktes Eigenkapital. Verdecktes Eigenkapital unterliegt wie ordentlich liberiertes Eigenkapital der kantonalen Kapitalsteuer (und kann analog dem Eigenkapital gegebenenfalls an die Gewinnsteuer angerechnet werden). Sofern ausserdem Zinsen auf verdecktes Eigenkapital entfallen, müssen diese für Gewinnsteuerzwecke bei der Gesellschaft zum steuerbaren Gewinn hinzugerechnet werden. Gleichzeitig ist dieser Zins beim Aktionär als Beteiligungsertrag zu versteuern (sofern die Voraussetzungen erfüllt werden mit entsprechender Privilegierung). Diese Besteuerung der Zinsen kann verhindert werden, wenn ein Aktionärsdarlehen zinslos gewährt wird. Nach Praxis der ESTV begründet die Zinslosigkeit an sich (als verdeckte Kapitaleinlage) keine Emissionsabgabepflicht.

Bis auf wenige Spezialitäten, welche zu beachten sind (z.B. bei einer Sanierung) findet insgesamt betrachtet bei der oben erwähnten Fremdfinanzierung aus steuerlicher Sicht keine Schlechterstellung statt, sondern eher eine Gleichstellung, wie wenn Investitionen direkt durch eine Eigenkapitaleinlage erfolgt wäre. Vorliegend jedoch mit dem massgebenden Unterschied, dass dieses Kapital nicht der Emissionsabgabe von 1% unterliegt.