Erwerb von Immobilien -
MWST Übertragungsvarianten

Beim Erwerb einer Immobilie als Asset-Deal lohnt es sich, die verschiedenen Übertragungsmöglichkeiten aus mehrwertsteuerlicher Sicht im Detail zu prüfen.

Dabei stehen verschiedene Übertragungsvarianten zur Verfügung, welche nachfolgend dargestellt werden.

Ohne MWST / Ausgenommen
Grundsätzlich bildet die Übertragung von überbauten Immobilien eine von der Mehrwertsteuer ausgenommene Leistung. Sofern im Vertrag nichts geregelt wird oder der Verkäufer nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, ist der Erwerb der Immobilie ohne Mehrwertsteuer beziehungsweise von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Somit kann die MWST bei solchen Asset-Deals vernachlässigt werden. Eine Übertragung einer Immobilie (ohne Bauleistungen), welche ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird, ist immer eine von der Mehrwertsteuer ausgenommene Leistung.

Optiert / Teiloptiert
Hierbei ist mindestens der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig und der Kauf der Liegenschaft wird freiwillig der MWST unterstellt. Basis für die Berechnung der Mehrwertsteuer bildet der auf den optierten Gebäudeteil entfallende Verkaufspreis (exklusive Wert des Bodens, da dieser keine Bemessungsgrundlage für die MWST bildet). Der Verkäufer muss sodann die MWST abliefern und überwälzt diese auf den Erwerber. Vorausgesetzt der Erwerber hat die entsprechende Berechtigung zum Vorsteuerabzug, kann er die ihm überwälzte Mehrwertsteuer in der darauffolgenden Quartalsabrechnung als Vorsteuer von der ESTV zurückfordern. Solange bleibt die Liquidität gebunden. Bei einer späteren Nutzungsänderung durch Reduktion der Optionsquote bemisst sich der Eigenverbrauch grundsätzlich auf der auf dem Kaufpreis geltend gemachten Vorsteuer.

Meldeverfahren
Eine Übertragung einer Immobilie im Meldeverfahren ist bei mehrwertsteuerpflichtigen Vertragsparteien möglich. Der Erwerber tritt dabei an die Stelle des Verkäufers. Der Verkäufer meldet der ESTV die Transaktion, anstatt die MWST an den Erwerber zu überwälzen bzw. zu entrichten. Beide Vertragsparteien müssen ein Meldeformular (Nr. 764) unterschreiben. Für das Meldeverfahren muss eine vollständige Dokumentation der geltend gemachten Vorsteuer über die letzten 20 Jahre der Liegenschaft bestehen. Der Erwerber trägt folglich das Risiko der Dokumentationspflicht, sowie die Nachweispflicht der entsprechend angewendeten Options- bzw. Vorsteuerquoten. Bei einer späteren Nutzungsänderung durch Reduktion der Optionsquote wird der Eigenverbrauch lediglich auf dem Zeitwert der damaligen wertvermehrenden Investitionen oder Grossrenovationen berechnet.

Schlussfolgerung
Es empfiehlt sich bei jeder Transaktion die Mehrwertsteuerfolgen im Detail zu betrachten und die möglichen Folgen in den Kaufpreis einzukalkulieren.

Eine Schadloshaltungsklausel im Vertrag kann die Folgen allenfalls reduzieren. Zu beachten ist jedoch, dass die Folgen bei einer Revision bis zu 25 Jahre später eintreten könnten und die Klausel eventuell nicht mehr durchgesetzt werden kann.