MWST: Steuerbare Verwaltungsleistungen an Immobilienfonds - neuer Entwurf der Praxis der ESTV

Gemäss bisheriger Praxis der ESTV (Mehrwertsteuer-Branchen-Info 14) stellte die Verwaltung von Liegenschaften für Immobilienfonds eine von der Mehrwertsteuer ausgenommene Leistung gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. f MWSTG dar.

Ende Juli hat die ESTV nun einen ersten Entwurf zur Änderung der Mehrwertsteuerpraxis für Verwaltungsaufgaben bei kollektiven Kapitalanlagen veröffentlich. Dieser Entwurf ist abrufbar unter folgendem Link.

Die vorgeschlagene Praxisänderung der ESTV hätte weitreichende Konsequenzen für die Liegenschaftsverwaltung von kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz (und ab 2025 auch für Anlagestiftungen).

Neu würden beispielsweise die Liegenschaftsverwaltungsleistungen (wie Entschädigung für Administration, Baukommissionen, Kaufs- und Verkaufskommissionen, Schätzungshonorare) nicht mehr als ausgenommene Verwaltungsleistung anerkannt. Diese Leistungen an einen kollektiven Kapitalanlagefonds mit direktem und indirektem Grundbesitz wären somit neu mehrwertsteuerpflichtig.

Soweit der Immobilienfonds nicht von einem vollen Vorsteuerabzug profitiert (wenn dieser beispielsweise Wohnliegenschaften beinhaltet), kann er diese neu in Rechnung gestellte MWST nicht als Vorsteuer geltend machen. Somit würde dies eine direkte Erhöhung der Verwaltungskosten von derzeit +8.1% bedeuten.

Die Frist zur Stellungnahme zum Entwurf endete am 2. September 2024.

Da ab dem 1. Januar 2025 aufgrund der Gesetzesrevision die Anlagestiftungen den kollektiven Kapitalanlagen gleichgestellt werden, hat unter anderem die Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST) eine Stellungnahme eingereicht (siehe Link).

Der Entwurf der Praxisanpassung wird kritisiert, da eine Differenzierung und damit eine Bevorzugung von kollektiven Kapitalanlagen mit Wertschriftenanlagen gegenüber Immobilienfonds vorgenommen wird.

Die ESTV hat ihren Entwurf aufgrund der Stellungnahme erneut zu überprüfen. Da es sich erst um einen Entwurf handelt, bleibt ein weiterer Entwurf oder allenfalls die Publikation der definitiven Anpassung der Praxis (bis spätestens Ende Jahr) abzuwarten. Es kann davon ausgegangen werden, dass die neue Praxis sodann per 1. Januar 2025 oder spätestens per 1. Juli 2025 anwendbar wäre.