Einräumung eines Kaufsrechts
– interkantonale Aspekte

Die Einräumung eines Kaufsrechts an einem Grundstück gegen Entgelt stellt beim Eigentümer Einkommen aus unbeweglichem Vermögen dar (soweit es nicht von der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird), welches im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung dem Belegenheitskanton des Grundstücks zur Besteuerung zugeteilt wird.

Sofern der Berechtigte das Kaufsrecht ausübt und die Entschädigung als Anzahlung an den Kaufpreis gilt, ist diese jedoch von der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen (mittels Revision des Einkommenssteuerentscheids, falls dies im Einschätzungszeitpunkt noch nicht feststand). Die blosse Einräumung eines Kaufsrechts stellt grundsätzlich noch keine wirtschaftliche Handänderung nach § 216 Abs. 2 lit. a StG Kt. Zürich dar. Es kann aber eine solche vorliegen, sofern im Rahmen des Kaufsrechtsvertrags wesentliche Teile der Verfügungsmacht über das Grundeigentum übertragen werden (Substitutionsklausel, Verwaltung der Liegenschaften auf eigene Rechnung, Wahl der Mieter usw.). Eine wirtschaftliche Handänderung liegt auch bei einem Kettenhandel vor, d.h. wenn der Kaufsberechtigte aufgrund einer Substitutionsklausel einen Dritten in den Kaufsrechtsvertrag eintreten lässt und dieser durch Ausübung des Kaufsrechts zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks wird oder durch Verzicht auf die Ausübung des Kaufsrechts dem Dritten zum Grundstückerwerb verholfen wird.

Im interkantonalen Verhältnis hat der Belegenheitskanton des Grundstücks das Recht zur Besteuerung des Entgelts aus dem Kaufsrecht. Dies dürfte auch dann gelten, wenn der Verkäufer dies als eine Art Verzinsung des Grundstückswertes sieht und Zinsen interkantonal dem Wohnsitzkanton zugeteilt würden.

Eine sorgfältige Analyse des geplanten zivilrechtlichen Vorgehens und den steuerlichen Auswirkungen ist im konkreten Einzelfall unabdinglich.