Grundstückgewinnsteuer: Sperrfristen, trotz Steuerneutralität bei Umstrukturierungen von Immobiliengesellschaften

Gemäss Gesetz sind gewinnsteuerneutrale Umstrukturierungen im Bereich der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Tatbestände zu behandeln. Folglich dürfen bei steuerneutralen Umstrukturierungen keine Grundstückgewinnsteuern erhoben werden.

Bei Fusionen und Spaltungen sind keine gesetzlichen Veräusserungssperrfristen vorgesehen, einzelne steuerliche Sperrfristen sind jedoch u.a. bei Vermögensübertragungen im Konzern und Aus-gliederungen zu finden.

Vorsicht geboten ist jedoch bei Umstrukturierungen, bei welchen Immobiliengesellschaften involviert sind, da gemäss gegenwärtiger Praxis der Grundsteuerämter trotzdem Einschränkungen in Bezug auf eine anschliessende Veräusserung bestehen können, was an den Beispielen nachfolgend erläutert wird.

Fusion einer Immobiliengesellschaft mit einer Betriebsgesellschaft

Eine Fusion einer Immobiliengesellschaft (IG) mit einer Betriebsgesellschaft (BG) ist gewinnsteuerneutral möglich. Vor der Fusion würde die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an der IG eine wirtschaftliche Handänderung mit Grundstückgewinnsteuerfolgen darstellen. Davon ausgehend, dass die fusionierte Gesellschaft aufgrund der konkreten Verhältnisse als Betriebsgesellschaft qualifiziert (mit untergeordneten Immobilienaktivitäten), stellt eine anschliessende Veräusserung der (fusionierten) Beteiligung keine wirtschaftliche Handänderung mehr dar. Dementsprechend sollte die Beteiligung ohne Grundstückgewinnsteuerfolgen veräussert werden können, zumal für eine Besteuerung sowie eine Sperrfrist die gesetzliche Grundlage fehlt. Derartige Veräusserungen (innerhalb von fünf Jahren nach der Fusion) stehen allerdings regelmässig im Fokus der Grundsteuerämter, insbesondere kann untersucht werden, ob nicht durch die Fusion und der anschliessenden Veräusserung ein Steuerumgehungstatbestand vorliegt und allfällige Einschränkungen in Frage kommen könnten. Die möglichen Folgen bestehen darin, dass weiterhin eine Veräusserungssperrfrist besteht oder sogar eine fünfjährige „spezielle“, nicht gesetzlich geregelte Veräusserungssperrfrist verlangt werden könnte – insbesondere, wenn der Sachverhalt im Rahmen einer Rulinganfrage behandelt wird.

Quasifusion einer Immobiliengesellschaft und Absinken der Beteiligungsverhältnisse

Grundsätzlich kann eine Quasifusion einer IG und ein gleichzeitiges Absinken der Beteiligungsverhältnisse beim bisherigen Aktionär gewinnsteuerneutral durchgeführt werden. Die sich daraus ergebende grundstückgewinnsteuerliche Problematik besteht darin, dass der Aktionär in der gewünschten Zielstruktur nur noch eine Minderheitsbeteiligung besitzt, welche jedoch wertmässig seiner vorherigen 100% Beteiligung an der IG entspricht. Folglich kommt es im Falle einer anschliessenden Veräusserung der Beteiligung zu keiner wirtschaftlichen Handänderung, da nur noch eine Minderheitsbeteiligung und keine Mehrheitsbeteiligung veräussert wird. Infolgedessen müsste, sofern kein Umgehungstatbestand vorliegt, der Aktionär seine Beteiligung grundsätzlich grundstückgewinnsteuerneutral veräussern können. Die Grundsteuerämter werden jedoch, analog zum vorangehenden Beispiel, auch in solchen Fällen eine innerhalb von fünf Jahren nach der Fusion durchgeführte Ver-äusserung, genauer begutachten bzw. allfällige Einschränkungen im Sinne einer „Sperrfrist“ prüfen.

Schlussfolgerung

Obwohl die steuerneutralen Umstrukturierungen auch im Bereich der Grundstückgewinnsteuern statuiert ist und keine Sperrfristen bei Spaltungen bestehen, müssen steuerliche „Veräusserungssperrfristen“ bei Immobilientransaktionen weiterhin im Auge behalten werden. In Bezug auf Immobiliengesellschaften besteht die Möglichkeit, dass trotz einer für Grundstückgewinnsteuerzwecke steuerneutralen und bei den übrigen Steuern ohne Sperrfrist möglichen Umstrukturierung, die Grundsteuerämter eine Veräusserungssperrfrist thematisieren könnten.